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房企融资渠道全面受限,上半年信托融资成本最高达到24%

2021-09-11 来源:邢萌(meng)/证券日报(bao) 用手机看

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  原标题:真(zhen)贵!上(shang)市房企(qi)上(shang)半年(nian)信托融资成(cheng)本最高达24%

  7家信托融资成本均超10%

  近期(qi),大型房企信(xin)托(tuo)违(wei)约事件热(re)度持(chi)续。房地产(chan)信(xin)托(tuo)作为信(xin)托(tuo)公司(si)重要融资方(fang)式,颇受房企青睐。近年来,在(zai)严(yan)监管背景下,房地产(chan)信(xin)托(tuo)规模持(chi)续收缩,截至二(er)季度末,投向房地产(chan)领域的信(xin)托(tuo)资金规模为2.08万亿元,同(tong)比下降(jiang)约17%。

  值得(de)注意的是,对于部分上(shang)(shang)市(shi)房地产公司(si)(si),信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)融资(zi)(zi)占据(ju)着相(xiang)当大的比(bi)(bi)重(zhong)且(qie)成(cheng)本高(gao)企。记者(zhe)梳理(li)相(xiang)关(guan)半(ban)年(nian)报发现,上(shang)(shang)半(ban)年(nian),A股110余家(jia)上(shang)(shang)市(shi)房企中(zhong),有15家(jia)披露信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)融资(zi)(zi)情况,信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)融资(zi)(zi)成(cheng)本在所有融资(zi)(zi)途径(jing)中(zhong)“最贵”,近半(ban)数融资(zi)(zi)成(cheng)本达到10%以上(shang)(shang),个别(bie)公司(si)(si)高(gao)达24%。信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)融资(zi)(zi)占比(bi)(bi)方面,4家(jia)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)融资(zi)(zi)规模(mo)占比(bi)(bi)超(chao)30%,其中(zhong)*ST新光占比(bi)(bi)接近70%。另外(wai),截至上(shang)(shang)半(ban)年(nian)末,3家(jia)房企信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)融资(zi)(zi)余额超(chao)百亿元,金融街更是高(gao)达210亿元。

  融资成本最高达24%,近半数超10%

  相较于银(yin)行贷款(kuan),信(xin)托融(rong)(rong)资条件更为宽松,不过成本并不小。房企主(zhu)要(yao)通过非(fei)标(biao)融(rong)(rong)资中(zhong)的房地产信(xin)托融(rong)(rong)资获取非(fei)银(yin)贷款(kuan),其利(li)率通常(chang)较银(yin)行贷款(kuan)利(li)率更高。

  *ST新(xin)光最为(wei)(wei)典型,信托(tuo)融资(zi)成本跨度极(ji)大。半(ban)年(nian)报显(xian)示(shi),截至(zhi)今(jin)年(nian)6月末(mo),*ST新(xin)光的(de)信托(tuo)融资(zi)余额为(wei)(wei)22.80亿(yi)元(yuan),融资(zi)成本区间为(wei)(wei)3.36%至(zhi)24%,融资(zi)期(qi)限在两年(nian)及以下。此(ci)外,公司曾两次(ci)向某(mou)头部信托(tuo)公司借(jie)款合计4.50亿(yi)元(yuan),合同利(li)率为(wei)(wei)9%,两笔贷款于2018年(nian)9月份逾(yu)期(qi)未(wei)还,已处于司法执行中(zhong)。截至(zhi)今(jin)年(nian)6月末(mo),上述借(jie)款的(de)逾(yu)期(qi)利(li)率高达(da)24%。

  虽然24%的利率尚属个例,但总体上房企的信托融(rong)资(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)也着实(shi)不低。相(xiang)关数据显(xian)示,15家上市(shi)房企中有7家信托融(rong)资(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)均(jun)(jun)超(chao)10%。从(cong)平均(jun)(jun)融(rong)资(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)来看,4家房企在10%-11%之间(jian);从(cong)融(rong)资(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)区间(jian)来看,*ST新光等3家融(rong)资(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)最高(gao)达到10%以上。

  “实际上(shang),相较于(yu)前(qian)几年,房(fang)企的信托(tuo)融资成(cheng)本有(you)所下降。”用益(yi)信托(tuo)研究员(yuan)帅国让(rang)表示(shi),目前(qian),房(fang)地产信托(tuo)项(xiang)目面向投(tou)资者的年化收益(yi)率在7%以(yi)上(shang),叠加信托(tuo)公司收益(yi)考(kao)虑,导致房(fang)企融资成(cheng)本普遍超(chao)过(guo)10%。

  “现在房(fang)地产信托(tuo)实行监管余额(e)管控,加(jia)上压降(jiang)非标融资(zi)类规(gui)模(mo)的(de)压力,使信托(tuo)公(gong)司(si)议价能力提高(gao)。”某地方国(guo)资(zi)背景信托(tuo)公(gong)司(si)内部人士认(ren)为,“公(gong)司(si)选(xuan)择项目较为保(bao)守,房(fang)地产信托(tuo)的(de)年(nian)化收益(yi)率普遍在7%上下浮动,按公(gong)司(si)2个(ge)点(dian)的(de)利润(run)来算,房(fang)企融资(zi)成本大概在9%至10%之间。”

  “随着房地(di)产信托监管收(shou)紧(jin),目前,公司对(dui)于(yu)(yu)项(xiang)目选择更为(wei)(wei)审(shen)慎(shen),倾向于(yu)(yu)大型房企,位置偏向于(yu)(yu)一二线城(cheng)市等发达地(di)区。另外,项(xiang)目年化收(shou)益率区间为(wei)(wei)7%至(zhi)9%,公司利润一般(ban)要(yao)维持在1.5%乃至(zhi)2%以(yi)上(shang)(shang)。因此,房企融资成(cheng)本(ben)在10%以(yi)上(shang)(shang)属于(yu)(yu)正常现象。”某央企背景信托公司相关人士如是(shi)说(shuo)。

  4家信托融资占比超30%,金融街规模达210亿元

  虽然成本(ben)高企(qi)(qi)(qi)(qi),但多家(jia)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)仍将信(xin)托融(rong)(rong)(rong)资视为最(zui)重(zhong)要的融(rong)(rong)(rong)资渠道。记(ji)者梳理(li)发现,15家(jia)上市房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)中,上半(ban)年,*ST新光(guang)等4家(jia)上市房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)融(rong)(rong)(rong)资规模占比均超过30%。其中,*ST新光(guang)信(xin)托融(rong)(rong)(rong)资占比最(zui)大,信(xin)托融(rong)(rong)(rong)资余额(e)(e)为22.80亿元,占总融(rong)(rong)(rong)资额(e)(e)的68%。

  与此同时,信托融(rong)(rong)资规模居高不下(xia),金(jin)融(rong)(rong)街(jie)等3家上市房企的融(rong)(rong)资规模过百亿元(yuan)。以金(jin)融(rong)(rong)街(jie)为例(li),截(jie)至6月末,金(jin)融(rong)(rong)街(jie)的信托融(rong)(rong)资余额(e)(e)为213亿元(yuan),占总融(rong)(rong)资额(e)(e)的26%。

  “高成本的(de)信托资(zi)(zi)金规(gui)模居高不下,主要是受强(qiang)监管政策影响。”帅国让认为,当(dang)前,房(fang)(fang)企在银行(xing)开发贷、发债(zhai)、海(hai)外(wai)融资(zi)(zi)等融资(zi)(zi)渠道受限,而信托灵活的(de)资(zi)(zi)金运(yun)用方式,在一定程度(du)上(shang)可以(yi)缓解(jie)房(fang)(fang)企资(zi)(zi)金流(liu)动性紧张(zhang)局(ju)面(mian)。

  目前,股(gu)权(quan)型(xing)房(fang)地(di)产(chan)(chan)信托(tuo)逐渐成为(wei)转型(xing)的(de)探索方向。中诚信托(tuo)统计(ji)数据显示(shi),房(fang)地(di)产(chan)(chan)股(gu)权(quan)投资(zi)模(mo)式发展迅速,上半年(nian)采取股(gu)权(quan)投资(zi)模(mo)式的(de)房(fang)地(di)产(chan)(chan)集合信托(tuo)规模(mo)达到1138.73亿元,环比上升(sheng)38.64%,同比升(sheng)幅更是达到377.15%,创近年(nian)来新高,成为(wei)信托(tuo)投资(zi)房(fang)地(di)产(chan)(chan)领(ling)域(yu)最主要的(de)投资(zi)模(mo)式。

  普益标(biao)准认(ren)为(wei),房(fang)(fang)地(di)产(chan)(chan)股权投资(zi)信(xin)托由于(yu)既不占用信(xin)托公司非标(biao)债权额度,又能优化(hua)房(fang)(fang)企的财务(wu)指标(biao),将(jiang)迎来阶段性发展(zhan)需(xu)求(qiu),成为(wei)房(fang)(fang)地(di)产(chan)(chan)信(xin)托业务(wu)转型发展(zhan)的突破口。

责编:七巫

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