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二手房参考价与房价“限跌令”并存,这一局面究竟成因如

2021-09-13 来源:杜雨萌(meng)、昌校宇/证券日(ri)报 用手机看

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  原标题:应对楼(lou)市“非(fei)理性” 限涨限跌都有“令”

  二手房(fang)成交参考(kao)价(jia)机制与多地“限跌令(ling)”并存,这(zhei)看(kan)似矛盾的(de)表(biao)象背后,实际(ji)是楼市发展区域分化(hua)背景下,“稳房(fang)价(jia)”的(de)不同表(biao)现形式。

  近日,《证券日报》记(ji)(ji)者梳理各地(di)楼市政策(ce)注意(yi)到,由于(yu)年内少(shao)数城市的(de)房(fang)地(di)产市场持续升温,为实(shi)现(xian)楼市“三(san)稳”,实(shi)施(shi)了二(er)手房(fang)成交参(can)考价机(ji)制;同时(shi),下半年以来,为实(shi)现(xian)房(fang)地(di)产市场平稳健康发(fa)展,亦有部(bu)分城市推出“限(xian)跌令”。这一局面究竟成因(yin)如何(he),《证券日报》记(ji)(ji)者近日展开调(diao)查。

  少数城市

  设定二手房“参考价”

  二手(shou)房成交参考价机(ji)制(zhi),主要源于深(shen)圳(zhen)楼市的(de)持续过热。

  据《证券(quan)日(ri)(ri)报》记者梳(shu)理,去年(nian)4月(yue)(yue)份至今年(nian)1月(yue)(yue)份,深圳(zhen)二手(shou)住(zhu)(zhu)宅销售价(jia)格指数连续(xu)10个(ge)月(yue)(yue)实(shi)现同比两位数增长。针对上述情况,今年(nian)2月(yue)(yue)8日(ri)(ri),深圳(zhen)市住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和建(jian)设局发(fa)文(wen)建(jian)立二手(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交参考(kao)价(jia)格发(fa)布机制,同时发(fa)布了深圳(zhen)3595个(ge)住(zhu)(zhu)宅小区二手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交参考(kao)价(jia)格。在(zai)该政策出台(tai)后,深圳(zhen)多家银行亦明确表态,将(jiang)二手(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交参考(kao)价(jia)格作为按揭贷款的参考(kao)依据。

  如今,半年(nian)时间已(yi)过。深(shen)圳(zhen)住建(jian)局数据显示,8月份,深(shen)圳(zhen)二手商品房成交23.3万平(ping)方米(2520套),同(tong)(tong)比下(xia)跌(die)77.28%。其(qi)中(zhong),二手商品住宅成交19.54万平(ping)方米(2043套),同(tong)(tong)比下(xia)跌(die)79.96%。

  谈及二手房(fang)成交(jiao)参考价(jia)机制,深圳市民毕女士告诉记者,“最近几个月(yue),能明显(xian)感觉(jue)到二手房(fang)市场有所(suo)降(jiang)温,尤其是我(wo)一(yi)直关注的百(bai)花片区学区房(fang),价(jia)格降(jiang)幅很大。而(er)且,不只是二手房(fang),法拍房(fang)的热度(du)似乎也(ye)在下降(jiang)。”

  据毕女士(shi)介绍,前段时间该(gai)区域有一套起拍价(jia)与二手房(fang)(fang)参考价(jia)相(xiang)当的法(fa)拍房(fang)(fang)流(liu)拍,虽然这套法(fa)拍房(fang)(fang)的价(jia)格低于此(ci)前市场成交价(jia)约180多万元(yuan),但仍然流(liu)拍。“我认为(wei)这是一个(ge)信号,说明深圳楼市的调(diao)控措施(shi)已(yi)起到降(jiang)温作(zuo)用(yong)。作(zuo)为(wei)意向购房(fang)(fang)者,我的心态已(yi)回稳,准(zhun)备继(ji)续观望。”

  “虽然二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)价(jia)(jia)格本身无法像新房(fang)一样直接限价(jia)(jia),但并(bing)不代表二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)价(jia)(jia)格不能(neng)被有效管(guan)控。”58安(an)居客房(fang)产研究(jiu)院(yuan)分院(yuan)院(yuan)长张波在接受(shou)《证券(quan)日报》记者采访时表示(shi),二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)的(de)(de)量(liang)价(jia)(jia)变化对于(yu)房(fang)地产市场的(de)(de)整体(ti)稳定(ding)(ding)意义重(zhong)大,尤其(qi)是在一些二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交量(liang)已经占据一半、以存量(liang)房(fang)为(wei)市场主体(ti)供给的(de)(de)城市,二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)价(jia)(jia)格的(de)(de)稳定(ding)(ding)更是起到举足轻重(zhong)的(de)(de)作用。整体(ti)来看,建立(li)二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交参(can)考价(jia)(jia)机制,确(que)实能(neng)最大程度稳定(ding)(ding)市场对二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)价(jia)(jia)格的(de)(de)预期(qi)。

  据记者不(bu)完全统计,截至目前,至少已有广州(zhou)、成(cheng)都(dou)、西安等10个城市建立了(le)二(er)(er)手(shou)(shou)房成(cheng)交参考价机(ji)制;此外,部(bu)分城市还通过二(er)(er)手(shou)(shou)房挂牌价核验等方(fang)式,加强对二(er)(er)手(shou)(shou)房价格的管控。

  例如,成都市民肖先生告诉记者,“我于6月底看中一套房主报价180万元的二手房,先行支付了5万元定金和1.8万元中介服务费。可就在我凑首付的两个月时间里,该二手房的房价已跌至160万元,为及时止损,我取消了买房计划,已支付的6.8万元也打水漂了。”肖先生的经历,在一定程度上反映出成都楼市的降温。

  此外,上海市某房产中介工作人员亦向记者透露,上海二手房价格从去年四季度开启上涨模式,至今年年初达到高点。随着政策面出手稳房价,目前全市二手房价格基本处于横盘状态,甚至个别地段出现房价下跌。从数据上看,8月份上海二手房成交量环比、同比均有不同程度下跌。

  部分城市明确“限跌令”

  防控房价非理性“跳水”

  下半年以(yi)来(lai),相较于个别热点城(cheng)市(shi)(shi)升级调控政策让楼市(shi)(shi)“退(tui)烧”,部分(fen)三四线城(cheng)市(shi)(shi)则(ze)推出了(le)截然不同的(de)楼市(shi)(shi)政策——“限跌(die)令”。

  例(li)如,日前江阴(yin)市住建局发布《关于进一(yi)步促进房(fang)地产市场健康稳定发展若干事(shi)项(xiang)的(de)通知》,要求商(shang)品(pin)住房(fang)实(shi)际成交价格(ge)不得高(gao)于备(bei)案价格(ge),严(yan)禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格(ge)战,坚决(jue)杜(du)绝恶性竞(jing)争、降标降质、逾期交付等违规违法(fa)行为。除此之外,沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类(lei)似政策(ce)。

  “楼市稳定,既要(yao)防止房(fang)价(jia)大(da)涨,也要(yao)防止房(fang)价(jia)大(da)跌(die)。”张波解释称(cheng),今年(nian)以来,各地(di)的(de)(de)(de)(de)楼市调控(kong)措(cuo)施主(zhu)要(yao)表现为控(kong)制房(fang)价(jia)上涨,尤其是热(re)度过高的(de)(de)(de)(de)城市,其出台政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)力度也明显增(zeng)强。但随着调控(kong)不断深(shen)入,房(fang)地(di)产市场的(de)(de)(de)(de)分(fen)化趋(qu)势也在加剧,即(ji)部分(fen)城市的(de)(de)(de)(de)楼市成交量持续(xu)低(di)迷。

  以江(jiang)阴(yin)(yin)为(wei)例(li),江(jiang)阴(yin)(yin)510房(fang)(fang)产网(wang)发布的数据显示,8月份江(jiang)阴(yin)(yin)全(quan)市商品房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)975套,环比下(xia)跌14.77%,同比下(xia)跌59.49%。其(qi)中住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)780套,环比下(xia)跌22.92%;非住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)195套,环比上涨47.73%。截至9月1日,江(jiang)阴(yin)(yin)可售房(fang)(fang)屋38170套,其(qi)中可售住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)21951套。按目前去(qu)化(hua)速度来看,全(quan)市住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)去(qu)化(hua)周期大约在(zai)13个月左右。

  易居(ju)研(yan)究院智库研(yan)究中(zhong)心总(zong)监严跃进对《证(zheng)券日报》记者表示,从目前部分(fen)城市推出(chu)的“限跌令”来(lai)看,其(qi)本质在(zai)于库存较(jiao)多、去化周期(qi)长且人口虹(hong)吸(xi)能力相(xiang)对偏弱,由此导致房(fang)企营(ying)销(xiao)出(chu)现乱象,进而(er)造(zao)成交易秩序的混乱。

  一位不愿具名的(de)(de)业(ye)内(nei)人士向记者(zhe)(zhe)表示,三四线城(cheng)市(shi)的(de)(de)房地产(chan)(chan)商(shang)出(chu)现降价(jia)销(xiao)售、打价(jia)格(ge)战等行为,归根结底(di)还是为了快速回(hui)笼资(zi)金。在(zai)房企“三道(dao)红线”、贷款集中度管理以及(ji)重点城(cheng)市(shi)土(tu)拍“两集中”政(zheng)策实施的(de)(de)背景下(xia),今年房企资(zi)金管控能(neng)力受到很大挑(tiao)战。而(er)在(zai)部分房屋供(gong)给(ji)(ji)量(liang)较多的(de)(de)城(cheng)市(shi),其需求量(liang)无疑是小于供(gong)给(ji)(ji)量(liang)的(de)(de),购房者(zhe)(zhe)是有限且固定的(de)(de)。在(zai)这种情况下(xia),“以价(jia)换量(liang)”成为房地产(chan)(chan)商(shang)的(de)(de)首选。

  在(zai)“稳(wen)(wen)房价(jia)、稳(wen)(wen)地价(jia)、稳(wen)(wen)预期”的(de)基调下,“限(xian)跌(die)令”的(de)存在(zai)就显得很有(you)必要。严(yan)跃进表示,房价(jia)的(de)无序下跌(die)易引起恶性(xing)竞争,从这个(ge)角度看,限(xian)制房价(jia)下跌(die)有(you)利于市场预期的(de)稳(wen)(wen)定(ding)。

  事(shi)实上,近年(nian)来我(wo)国(guo)房(fang)地产市场运行特征(zheng)发生了明显变化(hua),从区域(yu)市场来看,分化(hua)加剧的态势比较明显。

  在(zai)张波看(kan)来,各城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)产(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)场的分化(hua),亦是基本面(mian)(mian)的体现。一方面(mian)(mian),不同城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的需求(qiu)增(zeng)长存在(zai)差异,一二线及热点城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的人口流(liu)入(ru),是需求(qiu)增(zeng)长的直接推动因(yin)素;另一方面(mian)(mian),受土地(di)供(gong)应(ying)节奏和库(ku)存影响,不同城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的市(shi)(shi)(shi)场供(gong)求(qiu)状况(kuang)亦会存在(zai)明显差异,这也导(dao)致市(shi)(shi)(shi)场对(dui)于调控的敏(min)感度有所不同。因(yin)此需要因(yin)城(cheng)施策,以保障房(fang)地(di)产(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)场的整(zheng)体平稳健康发展。

责编:七巫

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